Nel campo immobiliare si sente spesso parlare di contratto preliminare di compravendita ma di cosa si tratta e come si articola?
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, conosciuto anche più semplicemente come compromesso, è un accordo giuridicamente vincolante, con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano reciprocamente a concludere una compravendita immobiliare, stabilendone termini e modalità.
Il suo ruolo è quello di “promessa” tra le parti e rappresenta la tappa intermedia tra la proposta d’acquisto e l’accordo finale (ossia l’atto definitivo o rogito notarile) con il quale si sancisce il trasferimento effettivo della proprietà (o di altro diritto reale) dall’attuale proprietario all’acquirente.
Non è obbligatorio stipularlo, tranne in caso di acquisto di immobili in costruzione, ma è comunque utile per chiarire in modo dettagliato tutti gli aspetti della compravendita.
Il primo step da cui tutto prende vita è la formulazione della proposta d’acquisto. Quest’ultima infatti ha il ruolo di precedere il contratto preliminare contenendo al suo interno la manifestazione di interesse dell’acquirente, ovvero l’ intenzione di acquistare l’immobile a determinate condizioni. La proposta fa differenza rispetto al contratto preliminare in quanto impegna solo la parte che la firma (l’acquirente) fino a che non è accettata dal venditore. Il contratto preliminare invece é vincolante per entrambe le parti, acquirente e venditore.
A questo punto occorre specificare un aspetto molto importante ossia che nel momento in cui la proposta d’acquisto viene accettata dal venditore, firmata da quest’ultimo e che di questo evento é messo a conoscenza il proponente nonché futuro acquirente, siamo già in presenza di un contratto preliminare di vendita. Spesso però, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che va a sostituire o integrare la proposta di acquisto.
Il contratto preliminare di compravendita risulta essere di fondamentale importanza per tre motivi principali:
Gli elementi essenziali del contratto preliminare sono:
Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere redatto in forma scritta: atto pubblico (stipulato quindi da un notaio) o scrittura privata.
Di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore una caparra, ovvero una somma di denaro volta a simboleggiare il suo impegno nel volere acquistare l’immobile. La caparra assume due funzioni diverse, a seconda che si opti per caparra confirmatoria oppure per caparra penitenziale.
La prima ha lo scopo di rafforzare l’impegno delle parti a rispettare il contratto. Infatti nel caso l’acquirente volesse ritirarsi dall’impegno assunto la perderebbe, invece nel caso fosse il venditore a ritirarsi la dovrebbe pagare doppia. In alternativa la parte che non è inadempiente può chiedere l’esecuzione del contratto.
Mentre la caparra penitenziale offre maggiore elasticità, permettendo a entrambe le parti di recedere dall’accordo a fronte di specifiche penalità economiche.
L’importo della caparra è fissato liberamente dalle parti in base a un accordo tra acquirente e venditore. In linea di massima è comunque uso comune prevedere una somma compresa tra il 10% e il 30% del prezzo totale dell’immobile, a seconda delle peculiarità della transazione.
Un’ulteriore opzione possibile – rispetto alla caparra – è quella dell’acconto, ossia di una somma che viene versata dal potenziale acquirente a titolo di anticipo sul prezzo di vendita, la quale non avendo però funzione di garanzia, risulta essere l’opzione meno utilizzata.
L’acconto, infatti, allo stesso modo della caparra, è il pagamento anticipato di una parte del prezzo, in modo tale da dare una garanzia al venditore sulla volontà dell’acquirente di concludere il contratto. Se, però, il contratto non giunge a conclusione, le parti non saranno vincolate economicamente l’una nei confronti dell’altra e l’acconto dovrà essere restituito.
La caparra invece, a differenza dell’acconto, è posta a garanzia sia del venditore che dell’acquirente.
Quando si parla di trascrizione e registrazione del preliminare occorre fare attenzione poichè si tratta di due misure integrative e non alternative tra loro.
La registrazione è obbligatoria per legge ai fini fiscali e consiste nella presentazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte. Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, diversamente, se il contratto preliminare è redatto con l’intervento di un notaio e quindi in forma di scrittura privata autenticata o di atto pubblico, alla registtrazione vi provvede il notaio stesso entro 30 giorni.
La trascrizione rappresenta invece un importante strumento di tutela dell’acquirente perché ha un effetto “prenotativo” e rende nullo ogni atto sottoscritto successivamente, impedendo vendite a terzi o l’iscrizione di vincoli ipotecari e pignoramenti. La trascrizione è un’opzione di tutela che può sempre essere attivata, mediante l’intervento del notaio.
La proposta d’acquisto e il contratto preliminare sono due step fondamentali nonché piuttosto delicati nella compravendita di un immobile. Considerando poi che l’acquisto di una casa spesso costituisce l’investimento più importante nella vita di una persona, consigliamo di affidarvi alla nostra agenzia che per essere seguiti step by step, per essere pienamente tutelati e affrontare la vostra transazione nella massima serenità e sicurezza.
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