Il Superbonus 110%, introdotto dal decreto Rilancio (D.L. 34/2020), è stato uno dei principali strumenti fiscali messi in campo per incentivare la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza degli edifici in Italia come richiesto dall’Unione Europea. A causa dell’eccessiva spesa sostenuta il Governo ha introdotto una tassazione sulla plusvalenza diversa da quella normalmente applicabile agli immobili non soggetti a questo tipo di interventi. Ecco qui una guida chiara e semplificata su plusvalenze e Superbonus 110%: cosa sono, i loro effetti positivi e i loro impatti fiscali.
Uno degli effetti più evidenti del Superbonus 110% è stato l’incremento del valore degli immobili. Gli interventi agevolati dal bonus includono:
Questi lavori migliorano la classe energetica e la sicurezza strutturale, rendendo gli edifici più appetibili sul mercato. Di conseguenza, il prezzo di vendita può aumentare significativamente, generando una plusvalenza più alta.
Ma cosa sono le plusvalenze immobiliari e come si collegano al Superbonus?
Analizziamo tutto passo per passo partendo dalle plusvalenze non collegate al Superbonus.
Le plusvalenze immobiliari rappresentano la differenza fra il prezzo di vendita di un immobile rispetto al prezzo di acquisto iniziale ed eventuali costi sostenuti. In termini fiscali, si calcola come la differenza tra:
Se il periodo tra l’acquisto e la vendita è inferiore a cinque anni, questa plusvalenza è considerata reddito imponibile e soggetta a tassazione, salvo alcune eccezioni (come per le prime case). Invece, passati i cinque anni, non si applica.
Immaginiamo di acquistare un’appartamento come seconda casa a €100.000 nel 2021 e di effettuare interventi di riqualificazione senza l’utilizzo del Superbonus del valore di €50.000. Dopo i lavori, l’immobile viene venduto nel 2024 a €180.000. La plusvalenza si calcolerebbe come:
Prezzo di vendita: €180.000
Prezzo di acquisto + costi documentati = €100.000 + €50.000= €150.000
Plusvalenza imponibile = €30.000 (180.000 – 150.000)
Tassazione (26% della plusvalenza)= €7.800
La tassazione della plusvalenza da Superbonus dipende da diversi fattori:
Periodo: se l’immobile viene venduto dopo dieci anni dalla fine dei lavori del SuperBonus, la plusvalenza non è tassabile.
Prima casa: la prima casa è esclusa dall’applicazione della nuova norma. Questo vale se l’immobile è stato la residenza principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita, o per la maggior parte del periodo tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita, se l’immobile è stato acquistato (o costruito) meno di dieci anni fa.
La plusvalenza si applica a tutte le unità immobiliari del condominio che ne ha usufruito infatti non è necessario che siano stati eseguiti interventi nelle parti private.
Esempio n. 1
Immaginiamo di acquistare un’appartamento come “seconda casa” a €100.000 nel 2020 e di beneficiare del Superbonus 110% per interventi di riqualificazione nel 2021 con cessione del credito del valore di €50.000. Dopo i lavori, l’immobile viene venduto nel 2024 a €180.000. La plusvalenza si calcolerebbe come:
Prezzo di vendita: €180.000
Prezzo di acquisto + costi documentati = €100.000
Essendo trascorsi meno di 5 anni dalla fine dei lavori non si tiene conto di questi nel calcolo della plusvalenza.
Plusvalenza imponibile = €80.000 (180.000 – 100.000)
Tassazione (26% della plusvalenza)= €20.800
Esempio n. 2
Immaginiamo di acquistare un’appartamento come “seconda casa” a €100.000 nel 2020 e di beneficiare del Superbonus 110% per interventi di riqualificazione nel 2020 con cessione del credito del valore di €50.000. Dopo i lavori, l’immobile viene venduto nel 2026 a €180.000. La plusvalenza si calcolerebbe come:
Prezzo di vendita: €180.000
Prezzo di acquisto + costi documentati (al 50%)= €100.000 + €25.000= €125.000
Poichè sono trascorsi più di 5 anni dalla fine dei lavori si tiene conto di questi al 50% nel calcolo della plusvalenza.
Plusvalenza imponibile = €55.000 (180.000 – 125.000)
Tassazione (26% della plusvalenza)= €14.300
Con la circolare n. 13/E del 13 Giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito le indicazioni operative in modo da chiarire l’applicazione delle plusvalenze su immobili che hanno beneficiato di interventi relativi al Superbonus 110%.
Segue una tabella di riepilogo semplificativa:
1) Immobili tassati
2) Immobili non tassati
Il Superbonus 110% non solo ha incentivato la riqualificazione degli edifici, ma ha anche generato effetti positivi sul valore degli immobili. Tuttavia, i proprietari devono essere consapevoli dell’impatto fiscale legato alla vendita.
Prima di effettuare una vendita di immobili che hanno usufruito di questi Bonus si consiglia di rivolgersi ad una agenzia immobiliare o direttamente a un Notaio in modo da avere certezza delle spese a cui si andrà incontro. La normativa a riguardo è in continua evoluzione quindi ci potrebbero essere ulteriori modifiche.
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