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LO STRUMENTO DI TUTELA DEL DEPOSITO PREZZO

Come abbiamo già visto nel nostro articolo “Guida al contratto preliminare“, l’acquisto di una casa è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona. E’ quindi opportuno che chi si trova ad affrontare questo momento così delicato possa sentirsi pienamente tutelato e sereno.

A tal proposito, in fase di acquisto il potenziale acquirente si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei registri pubblici immobiliari, un gravame inaspettato venga pubblicato a carico del venditore come un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento eccetera.

Situazioni di questo genere si verificano raramente perché oggigiorno i notai adempiono all’obbligo della trascrizione in tempi molto brevi. Ci sono particolari casi in cui, per aumentare la sicurezza della transazione, è consigliabile utilizzare un importante mezzo di tutela.
Questo strumento è rappresentato dal cosiddetto deposito prezzo.

In che cosa consiste il deposito prezzo?

Il deposito del prezzo è quella procedura a titolo discrezionale, prevista nell’ambito della vendita o di altro atto traslativo, grazie alla quale è possibile, sempre su richiesta di almeno una delle parti, depositare la somma pattuita presso il notaio a titolo di garanzia del buon esito della compravendita stessa.
Il notaio tratterrà le somme sino al momento della trascrizione della vendita e, pertanto, sino al definitivo passaggio di proprietà.
La procedura del deposito prezzo è una prassi importata dalla Francia, introdotta in Italia dalla Legge 147/2013, articolo 1, comma 63. e possibile con l’accordo di entrambe le parti.
Nel 2017 La Legge sulla Concorrenza introduce la sua “facoltatività” ossia che la richiesta di avvalersi del deposito prezzo possa nascere anche da una sola delle parti per far scattare l’obbligo di custodia delle somme da parte del notaio.

Come avviene a livello pratico il deposito prezzo?

In sostanza, ecco cosa accade se si decide di esercitare questa opzione:

• il notaio provvede all’ apertura di un conto corrente “dedicato” sul quale versare le somme (caparre e/o acconti, saldo)in modo che non ci possa essere confusione tra gli importi depositati e il patrimonio personale del notaio;
• la somma depositata dal notaio sarà, impignorabile, non aggredibile né da eventuali creditori del venditore né da quelli del compratore;
• il prezzo sarà interamente pagato dal notaio al venditore solo quando quest’ultimo avrà concluso tutte le formalità, estinto eventuali debiti esistenti (un’ ipoteca di mutuo sulla casa da acquistare ad esempio), pagato altri oneri collegati all’atto (come spese condominiali scadute) e dopo aver trascritto l’atto nei Pubblici Registri Immobiliari.

Il notaio svolge così una funzione di garante, in quanto la trattativa tra venditore ed acquirente non potrà avere piena efficacia fino a quando risultano iscritti ipoteche o pignoramenti sull’immobile.

In quali casi è opportuno avvalersi di questo strumento di tutela?

Si può ricorrere al deposito prezzo anche in assenza di particolari pesi o vincoli sull’immobile ma è sicuramente consigliabile nei casi in cui:

• Esista un pignoramento o un’ipoteca pregressa sull’immobile. Il pagamento del prezzo si effettuerà ad avvenuta cancellazione di questi gravami;
• L’immobile sia soggetto a prelazione legale. Il prezzo verrà pagato nel momento in cui la possibilità di esercitare tale prelazione verrà meno;
• La proprietà non sia agibile. Il pagamento del prezzo si verificherà ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità dello stesso;
• L’immobile risulti ancora occupato dal venditore e la consegna dello stesso non avverrà alla firma del contratto. Il compratore pagherà il prezzo al momento della consegna della casa, libera da persone e da cose;
• Siano presenti debiti del venditore, relativi ad esempio a spese condominiali residue. L’amministratore di condominio richiederà i pagamenti, e il notaio depositerà le somme necessarie per coprire tali spese.

E’ possibile usufruire della garanzia del deposito prezzo anche se l’acquirente intende fare mutuo?

Assolutamente si.

Qualora l’acquirente finanzi il pagamento del prezzo tramite mutuo, la banca depositerà la somma mutuata presso il notaio e la procedura sarà la medesima.

Quali sono le modalità di deposito del prezzo?

Al momento della stipula dell’atto definitivo, le parti possono decidere di pagare l’intero importo in un’unica soluzione o solo il saldo, se hanno dilazionato il prezzo in sede di contratto preliminare.

In ogni caso, queste possono pagare mediante assegno circolare intestato al notaio o bonifico bancario effettuato sul conto dello stesso.

Sarebbe opportuno che le parti manifestassero l’intenzione di avvalersi della pratica di deposito prezzo prima del rogito per motivi organizzativi. Nulla esclude che, di fronte a gravi motivi sopraggiunti, possano comunque manifestare l’opzione direttamente alla stipula.

Conclusioni

Un vantaggio che offre il deposito prezzo al venditore è che la somma è già depositata dal notaio: avrà dunque la certezza di ricevere il pagamento dovuto appena tutte le clausole saranno rispettate.

Vi sono però anche alcuni svantaggi:
Per il venditore egli dovrà restare in attesa e, nel caso in cui debba acquistare un altro immobile con il denaro ricevuto dalla vendita, ciò non gli sarà possibile nell’immediato.

Per l’acquirente, il maggior svantaggio di tale formula è il costo, che non è poco oneroso e si aggiunge all’onorario che deve saldare al notaio.

Occorre quindi avvalersi dello strumento del deposito prezzo solo in casi particolari e di evidente rischio.